正如前几天，郑裕彤家族新世界地产面临爆雷的时候，我曾不要脸地断言，这只是整个香港地产倒下的第一张多米诺骨牌。
如今香港“铺王”邓成波家族，正站在破产边缘。从月收租280万到资不抵债，从“一铺养三代”到“二代即破产”，这个曾经的商业神话，已经崩塌。最直接原因就是，香港四大核心商圈的空置率，已经飙升至12%以上。事实上，香港地产已经进入了黄昏序章。香港人心中对地产的信仰，也在不断新增的负资产中，慢慢消弭。往大的方向说，香港那个寸土寸金，买块砖头都能赚钱的时代，一去不复返了。

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咱先说说“香港铺王”邓成波家族的崩塌。巅峰时期，邓家手握超过两百个商铺和工业大厦，总值超700亿港币。2021年邓成波去世时，《福布斯》给他的身家估值是47.5亿美元，在香港富豪中排第19位。不过，邓成波借钱买铺、以铺养铺的高杠杆模式，虽然在楼市上升期无往不利，但也埋下了致命隐患。

偏偏二代接班人邓耀昇比父亲更激进，他不满足于收租度日，野心勃勃要打造酒店帝国。从2017年开始疯狂收购酒店，巅峰期旗下有14家酒店、3000多个客房，而这些收购几乎全靠借贷，并且都是在市场高位成交。2020年2月，就在疫情爆发前夕，邓耀昇还以7.7亿的高价，买入松龄护老院52%股份。结果疫情一来，酒店全部停摆，养老院也经营困难，但银行利息一分不能少。面对资金链断裂，邓家开始疯狂抛售资产，但市场已经变天。他们越卖越亏，陷入恶性循环，最终造成了今天的局面。

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但其实，无论是邓家也好，还是郑裕彤家族也罢，虽然都是在二代三代手里崩塌，但核心因素还是整个香港经济的问题。就算一代们还在，面对香港这样的消费大环境，大概率也是回天乏术。最新统计显示，今年第一季度，光是香港四大核心商圈，就有897间空铺，空置率飙升至12.1%，创下近五年来新高，直逼2020年疫情最严重时的历史峰值。具体到各区，情况更是惨不忍睹。旺角最惨，空铺数量高达300多间，占全港总数近四成。昔日摩肩接踵的购物天堂，如今大量空置，其中不少都是以前最抢手的黄金铺位。
中环大崩盘，高端餐饮几乎全军覆没，空置率涨幅全港第一。
铜锣湾这个曾经租金全球第二贵的购物区，人流量比高峰期少了一半。
时代广场、崇光百货门口不再需要排队，罗素街的名表店，一天可能都卖不出一只表。
四大商圈中唯一还在苦撑的，只剩下尖沙咀，但也只是相对而言。更可怕的，不是空置率本身，而是空置时间。数据显示，超过六成的空铺已经空置半年以上，1/4空置超过两年。这些长期空置的铺位，要么租金过高，要么位置太差。但即便空置率创下新高，部分业主仍不肯面对现实，宁愿空置也不降租。哪怕前特首等大佬都公开呼吁减租，但回应者寥寥。

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一百多年来，香港的地产业，见证了从小渔村发展成大都会的非凡历程，为这座城市创造了巨大的财富。近百年来，整个香港社会形成“有楼万事足，买房必致富”的信仰。这和内地之前十来年是一致的。而如今香港楼市崩盘，本质上是全球化退潮的微观镜像。纽约、伦敦等国际都市的写字楼空置率同步攀升，新加坡的房产信托收益率跌破4%，再叠加香港眼下的困境。可以说，全球资本对传统商业地产的信仰，正在走向瓦解。

更具启示意义的是，这场危机暴露了香港经济转型的深层矛盾。2024年数据显示，香港数字经济规模仅占GDP的7.3%，远低于深圳的38%，产业升级滞后，香港楼市的神话，缺乏经济基本面支撑。在这场财富大洗牌中，没有真正的赢家。

松哥觉得，香港四大家族也好，邓成波家族也罢，老钱们的陨落，其实都在警示我们，依赖制度红利、忽视价值创造的财富模式，终将破灭。香港楼市的崩盘，或许正是这座城市告别旧时代、寻找新坐标的历史契机。有时候看香港，总是感觉在看自己，你觉得呢。